session: string(7) "buerger"
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Wertsteigerungen im Privatvermögen werden steuerlich grundsätzlich nicht als „Einkommen“ erfasst. Von jedem Grundsatz aber gibt es Ausnahmen: Wer eine nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie vor Ablauf von zehn Jahren weiterverkauft, muss erzielte Gewinne in der Einkommensteuererklärung angeben und unter Umständen sogenannte „Spekulationssteuer“ zahlen. Gerade in Zeiten steigender Immobilienpreise ergeben sich daraus Anreize, die Verhältnisse zur Vermeidung oder Reduzierung einer solchen Besteuerung steueroptimiert zu gestalten. Über die Trennlinie zwischen zulässiger Steueroptimierung und unzulässigem Gestaltungsmissbrauch bei einer privaten Immobilienveräußerung hatte jüngst auch der Bundesfinanzhof (BFH) zu befinden.

In dem vom BFH entschiedenen Fall (Urteil vom 23.04.2021, Az.: IX R 8/20) hatte die Eigentümerin einer Immobilie diese bereits etwa ein Jahr nach Anschaffung ihren beiden Kindern geschenkt. Noch am selben Tag verkauften die Kinder die Immobilie mit Gewinn an einen Dritten, mit dem ausschließlich die Mutter zuvor die Vertragsverhandlungen geführt hatte. Da die Kinder über geringere Einkünfte verfügten und mit einem niedrigeren Steuersatz besteuert wurden als ihre Mutter, fiel auch auf den Veräußerungsgewinn eine deutlich geringere Steuer an, als dies bei der Mutter der Fall gewesen wäre. „Sowohl das Finanzamt als auch das Finanzgericht sahen in dem gewählten Weg eine Umgehung, erkannten die Schenkung nicht an und rechneten den Gewinn steuerlich der Mutter zu“, erläutert Dr. Stephan Biehl, Geschäftsführer der Notarkammer Koblenz.

Dieser Argumentation ist der BFH im Streitfall nicht gefolgt. Nach dem Gesetz tritt der Rechtsnachfolger im Falle einer Schenkung oder Erbschaft ausdrücklich in die zehnjährige Spekulationsfrist seines Vorgängers ein. Durch eine unentgeltliche Übertragung kann das Anfallen von „Spekulationssteuer“ folglich nicht vermieden werden, wenn der Beschenkte bzw. der Erbe die Immobilie später, aber noch innerhalb der ab dem Zeitpunkt der ursprünglichen Anschaffung laufenden Frist verkauft. „Dies erachtet der BFH im Grundsatz als ausreichend, um einem etwaigen Missbrauch vorzubeugen. Dass die konkrete Gestaltung hier – gewollt oder ungewollt – zu einer Verlagerung von Einkünften und im Ergebnis zu einer geringeren Steuer führt, war für den BFH für sich genommen kein Problem“, fasst Dr. Biehl die Entscheidung zusammen.

Zugleich weist Dr. Biehl aber auf eine entscheidende Einschränkung hin: „Auch nach Ansicht des BFH darf die unentgeltliche Übertragung an die Kinder nicht nur vorgeschoben, sondern muss tatsächlich gewollt sein.“ Schädlich wäre es daher beispielsweise, wenn sich der Beschenkte gegenüber dem Schenker zum Verkauf an einen bestimmten Erwerber verpflichtet oder der Verkaufserlös „durch die Hintertür“ wieder an den Schenker fließt. Dies konnte der BFH hier jedoch nicht feststellen.

Grundsätzlich bietet sich eine solche Gestaltung daher vor allem dann als Handlungsoption an, wenn Eltern ihren Kindern bereits zu Lebzeiten Teile ihres Vermögens zuwenden wollen und hierfür eine Immobilie, an deren Erhaltung kein Interesse besteht, zu Geld gemacht werden soll. Aus steuerlichen Gründen kann es dann insbesondere bei Einkommensunterschieden zwischen Eltern und Kindern sinnvoll sein, zunächst die Immobilie auf die Kinder zu übertragen und erst dann zu veräußern. Aber Vorsicht: Vor- und Nachteile dieser Gestaltung sollten gut abgewogen und Alternativen geprüft werden. Besteht keine Notwendigkeit, die Immobilie vorzeitig zu verkaufen, ist es regelmäßig günstiger, den Ablauf der Spekulationsfrist abzuwarten. Nicht übersehen werden dürfen außerdem die Schenkungsteuer sowie mögliche erb- und pflichtteilsrechtliche Auswirkungen. Steuerliche Beratung und notarielle Vertragsgestaltung gehen daher Hand in Hand.

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